Gestione energetica di un centro commerciale: parti comuni, punti vendita e chi paga cosa

Un centro commerciale non è un negozio grande. È un edificio con due vite parallele: le parti comuni, che risponde al gestore, e i punti vendita, che rispondono a decine di insegne diverse con contratti, orari e impianti propri.

Quasi tutte le difficoltà energetiche di queste strutture nascono in quella linea di confine, non nella tecnologia disponibile.

In breve:

• Le stime di settore disponibili, in assenza di uno studio nazionale dedicato, indicano consumi specifici che possono superare i 500 kWh per metro quadro all'anno, diverse volte quelli di un edificio ordinario.
• Nelle parti comuni le voci che pesano sono la climatizzazione della galleria, la ventilazione dei parcheggi interrati e i sistemi in funzione continua.
• Il costo dell'energia comune viene ripartito quasi sempre a millesimi di superficie: il punto vendita che spreca paga come quello virtuoso.
• Il sub-metering non serve a controllare i tenant, serve a rendere difendibile il rendiconto e a dare a ciascuno una leva sul proprio consumo.

Come consuma la parte comune

La galleria è un volume grande, con affacci vetrati, porte che si aprono in continuazione e un affollamento che cambia di ora in ora. Climatizzarla significa inseguire un carico variabile che dipende dalle persone presenti quanto dal meteo.
I parcheggi interrati sono la voce più sottovalutata. Ventilazione e illuminazione lavorano molte ore al giorno, spesso a regime fisso, in spazi che per gran parte del tempo sono quasi vuoti.
A questo si aggiungono i sistemi che non si fermano mai: scale mobili e tappeti, ascensori, impianti antincendio, insegne e segnaletica luminosa, schermi pubblicitari, illuminazione dei piazzali esterni.
La ristorazione è la componente che sta crescendo di più. L'osservatorio CNCC-EY sul primo semestre 2026, condotto su circa 300 centri commerciali e oltre 10.000 punti vendita, registra vendite in crescita del 2,2% e affluenze dell'1,8%, con la ristorazione in testa a +3,8%.
Più food court significa più estrazione d'aria, più refrigerazione e più acqua calda sanitaria, con orari che si estendono oltre quelli della galleria. È un cambiamento di mix che va misurato, non stimato.

Il vincolo del settore: chi paga l'energia comune

Nella maggior parte dei centri il costo dell'energia delle parti comuni entra nelle spese di gestione e viene ripartito tra i punti vendita in proporzione alla superficie occupata.
La conseguenza è semplice e pesante. Un'insegna che tiene le porte aperte con l'aria condizionata accesa paga la stessa quota di una che non lo fa. Il risparmio di chi si comporta bene finisce spalmato su tutti, quindi nessuno ha un vantaggio individuale a impegnarsi.
Per il gestore il problema si presenta in un'altra forma: al momento del rendiconto deve giustificare un importo che i tenant contestano regolarmente, e senza misure per zona la discussione resta un braccio di ferro.
Il sub-metering cambia entrambe le cose. Rende il rendiconto verificabile e permette di distinguere ciò che è davvero comune da ciò che è imputabile a un'area specifica. È un intervento che si ripaga prima sul piano contrattuale che su quello energetico.
I consumi interni ai singoli punti vendita seguono invece logiche proprie, trattate nella pagina sull'energy management nel retail.

Cosa misurare in un centro commerciale

Gli interventi che si ripagano prima

Regolare la ventilazione dei parcheggi sulla qualità dell'aria invece che su un orario fisso. È tra i pochi interventi che agiscono su un carico continuo e il ritorno si vede in pochi mesi.
Allineare l'accensione degli impianti all'orario reale di apertura, distinguendo i giorni della settimana. La messa a regime anticipata di due ore, moltiplicata per 360 giorni, è una voce di bilancio.
Separare la galleria in zone di trattamento e regolarle sui dati di presenza, invece di trattare l'intera superficie come un blocco unico.
Portare l'illuminazione esterna e dei piazzali sotto controllo di luminosità e orario, e rivedere i livelli notturni delle insegne.
Installare i sotto contatori sulle utenze che pesano, prima ancora di pensare a sostituzioni impiantistiche. Senza di essi ogni intervento successivo resta senza verifica.
Sul fronte degli obblighi conviene muoversi in anticipo. La direttiva EPBD prevede impianti solari sugli edifici non residenziali esistenti sopra i 500 metri quadri oggetto di ristrutturazione importante, e punti di ricarica nei parcheggi non residenziali con più di 20 posti.
Coperture ampie e parcheggi capienti rendono i centri commerciali il caso più esposto, e anche quello con il potenziale maggiore.

Gli strumenti

Per una struttura di questo tipo il tema non è scegliere tra piattaforma leggera e sistema di controllo completo. I centri commerciali grandi hanno quasi sempre un BMS che governa gli impianti, e va bene così.
Il punto è un altro: il BMS regola, ma non è pensato per produrre il dato di consumo per zona che serve al rendiconto, per confrontare i centri di un portafoglio o per tenere lo storico quando cambia il gestore degli impianti.
Il software di energy management di UTwin lavora su questo piano. Misura energia e acqua con smart meter e sensori IoT, colloca i dati sulla planimetria della struttura, separa le zone e segnala le anomalie, affiancandosi agli impianti esistenti invece di sostituirli. Per le strutture medie senza un sistema centralizzato copre anche la regolazione da remoto.
Il software di manutenzione integrato chiude il ciclo: un'anomalia rilevata dal monitoraggio dei consumi diventa un intervento assegnato al manutentore, con la logica descritta nella guida alla manutenzione predittiva. In una struttura aperta al pubblico tutti i giorni, la continuità di funzionamento vale quanto il risparmio.

Domande frequenti

• Quanto consuma un centro commerciale?

  Le stime di settore disponibili indicano consumi specifici che possono superare i 500 kWh per metro quadro all'anno, diverse volte quelli di un edificio residenziale. Il valore dipende dal mix di attività presenti, dalla quota di ristorazione e di alimentare e dall'estensione dei parcheggi interrati, quindi il confronto utile è quello nel tempo sulla stessa struttura.

• Come si ripartisce il costo dell'energia tra i punti vendita?

  Di norma l'energia delle parti comuni entra nelle spese di gestione e viene ripartita in proporzione alla superficie occupata. Con i sotto contatori è possibile distinguere le quote realmente comuni da quelle imputabili a zone o utenze specifiche, rendendo il rendiconto verificabile.

• Serve un sistema di sub-metering se c'è già il BMS?

  Nella maggior parte dei casi sì. Il sistema di building automation nasce per regolare gli impianti, non per produrre una contabilità energetica per zona con storico e rendicontazione. Sono due funzioni diverse che possono convivere sulla stessa struttura.

• Da dove si parte in un centro già operativo?

  Nella maggior parte dei casi sì. Il sistema di building automation nasce per regolare gli impianti, non per produrre una contabilità energetica per zona con storico e rendicontazione. Sono due funzioni diverse che possono convivere sulla stessa struttura.

Da dove cominciare

In un centro commerciale l’energia è prima di tutto una questione di confini: quali consumi stanno nelle parti comuni, quali nei punti vendita, chi paga cosa.
Le misure separate non servono solo a ridurre i consumi, servono a rendere difendibile il rendiconto. È il motivo per cui qui il sub-metering si ripaga sul piano contrattuale prima ancora che su quello energetico.